Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilen in den USA

Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilen in den USA

Bei Veräußerung von Immobilien in den USA können erhebliche Steuern anfallen. Der Beitrag gibt eine Einführung in die anfallenden US-Steuern und zeigt das Verhältnis zum deutschen Steuerrecht auf.

US-Kapitalgewinnsteuer

Nach dem Recht der USA unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie (Verkaufsgewinn) der  US-Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax). Steuerbar ist auch der Gewinn aus der Veräußerung von Grundvermögen von Seiten eines nicht-ansässigen Ausländers (nonresident alien).

Berechnung des Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist die Differenz zwischen Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten) und de steuerlichen Buchwert (basis) der Immobilie. Der steuerliche Buchwert entspricht grundsätzlich den Anschaffungskosten/Herstellungskosten (cost). Der steuerliche Buchwert ist in bestimmten Fällen anzupassen. Die wichtigsten Anpassungen (basis adjustments) sind die Absetzung für Abnutzung (depreciation deduction) und nachträgliche Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (improvement) nach IRC §§ 1011(a), 1016.

Bei einem Erwerb der Immobilie von Todes wegen (transfer at death) übernimmt der Erwerber nicht den steuerlichen Buchwert (basis) des Erblassers, sondern die basis wird nach dem Verkehrswert (fair market value) am Tage des Todes bestimmt. Bei im Wert gefallenen Immobilien bedeutet dies, dass der potentielle Verlust nicht mehr steuermindernd durch Verkauf realisiert werden kann (Ausnahme vom Grundsatz der basis recovery). Bei einem Wertzuwachs der Immobilie für die Anhebung der basis auf den Tod (step-up in basis) nach IRC § 1014 zu einem Steuervorteil. 

Kapitalgewinne von Alleinstehenden bis maximal USD 250.000 und bei Verheiraten bis USD 500.000 sind steuerfrei, wenn eine Immobilie verkauft wird, die mindestens für zwei Jahre der Hauptwohnsitz des Eigentümers gewesen ist. War der Verkäufer nicht-residenter Ausländer, genügt es, wenn er 730 Tage in einem Zeitraum von fünf Jahren in den USA gelebt hat, wobei nur die Zeiten berücksichtigt werden, die der Verkäufer tatsächlich in den USA verbracht hat.

Steuersatz 

Der Steuersatz hängt davon ab, wie lange die Immobilie gehalten wurde:

  • Wurde die Immobilie weniger als 12 Monate gehalten (short-term capital gains tax): Es gilt der allgemeine Steuersatz. 
  • Wurde die Immobilie länger als 1 Jahr gehalten (long-term capital gains tax). Der Steuersatz beträgt 0 %, 15 % oder 20 %, abhängig vom steuerbaren Einkommen und der Art Veranlagung (gemeinschaftlich oder einzeln). 

US-Quellensteuer

Gemäß IRC § 1445 (FIRPTA) soll der Erwerber, wenn der Verkäufer eine fremde Person (foreign person) war, 15% des Bruttoverkaufspreises einbehalten (FIRPTA withholding tax).

Eine fremde Person in diesem Sinne ist ein nicht-ansässiger Ausländer, eine ausländische Körperschaft, die keine Wahl gemäß Abschnitt 897(i) des Internal Revenue Code getroffen hat, um als inländische Körperschaft behandelt zu werden, eine ausländische Personengesellschaft, ein ausländischer Trust oder ein ausländisches Nachlass (estate).

Diese FIRPTA-Quellensteuer dient der Sicherung des Steueranspruchs der USA. Der Erwerber muss den einbehaltenen Betrag mit der form 8228 binnen 10 Tagen nach der Eigentumsübertragung (closing) an die US-Steuerbehörde IRS abführen. Der Verkäufer erhält zum Nachweis der Abführung die ausgefüllte form 8288-A. Dieses Formular sollte der form 1040NR beigelegt werden. Bei Überzahlung erfolgt sodann eine Erstattung. Mittels der Form 8288-B (Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests) kann die Withholding Tax für US-Grundvermögen reduziert oder sogar auf "0" gesenkt werden.  

Deutsche Einkommensteuer 

Einkommen aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) DBA-ESt-USA, das in den USA liegt, kann nur in den USA besteuert werden (Art. 13 DBA-ESt-USA). 

Allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 13 i.V.m. Art. 23 (3) Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., § 32 b Abs. 1 Nr. 3 EStG).Der Progressionsvorbehalt  hat zur Folge, dass der in den USA erzielte Veräußerungsgewinn zwar nicht Teil der deutschen Steuer unterliegenden Bemessungsgrundlage wird, er aber bei der Berechnung des auf die der tariflichen Steuer unterliegenden Einkünfte berücksichtigt wird. Dies gilt aber natürlich nur dann, wenn der Veräußerungsgewinn überhaupt nach § 23 I Nr.1 EStG der deutschen Einkommensteuer unterfällt. 

Die FIRPTA-Quellensteuer und die US-Einkommensteuer können auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden ( § 34c VI EStG). Sie mindert auch nicht die Bemessungsgrundlage des in Deutschland zu berücksichtigenden Veräußerungsgewinns  (vgl. § 12 Nr. 3 EStG). 

Glossar: Nicht-ansässiger Ausländer (nonresdient alien)

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