Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilen in den USA

Bei Veräußerung von Immobilien in den USA können erhebliche Steuern anfallen. Der Beitrag gibt eine Einführung in die anfallenden US-Steuern und zeigt das Verhältnis zum deutschen Steuerrecht auf.


US-Kapitalgewinnsteuer

Nach dem Recht der USA unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie (Verkaufsgewinn) der  US-Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax).

Steuerbar ist auch der Gewinn einer in den USA nicht ansässigen Person (non-resident alien).

Berechnung des Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist die Differenz zwischen Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten) und dem Kaufpreis (einschließlich der Nebenkosten des Verkaufs). Einige Investitionen können steuerlich berücksichtigt werden.

Erfolgte der Erwerb durch Erbschaft, tritt der Wert bei Anfall der Erbschaft an die Stelle des Kaufpreises (stepped-up basis).

Kapitalgewinne von Alleinstehenden bis maximal USD 250.000 und bei Verheiraten bis USD 500.000 sind steuerfrei, wenn eine Immobilie verkauft wird, die mindestens für zwei Jahre der Hauptwohnsitz des Eigentümers gewesen ist. War der Verkäufer nicht-residenter Ausländer, genügt es, wenn er 730 Tage in einem Zeitraum von fünf Jahren in den USA gelebt hat, wobei nur die Zeiten berücksichtigt werden, die der Verkäufer tatsächlich in den USA verbracht hat.

Steuersatz 

Der Steuersatz hängt davon ab, wie lange die Immobilie gehalten wurde:

  • Wurde die Immobilie weniger als  12 Monate gehalten, beträgt der Steuersatz 10 % bis 35%.
  • Wurde die Immobilie länger als 1 Jahr gehalten (Long-Term Capital Gain), beträgt der Steuersatz maximal 15%.

Bei Personen, die einer Einkommensteuer von 15 % unterliegen, beträgt die Kapitalgewinnsteuer 10%.

US-Quellensteuer

Gemäß IRC § 1445 soll der Erwerber, wenn der Verkäufer eine foreign person war, 15% des Bruttoverkaufspreises einbehalten (withholding tax).  Diese Quellensteuer dient der Sicherung des Steueranspruchs der USA. Der Erwerber muss den einbehaltenen Betrag mit der form 8228 binnen 10 Tagen nach der Eigentumsübertragung (closing) an die US-Steuerbehörde abführen. Der Verkäufer erhält zum Nachweis der Abführung die ausgefüllte form 8288-A. Dieses Formular sollte der form 1040NR beigelegt werden. Bei Überzahlung erfolgt sodann eine Erstattung.  Die withholding tax kann nicht auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden (vgl. § 34c Abs. 4  EStG). 

Deutsche Einkommensteuer 

Einkommen aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) DBA-ESt.-USA, das in den USA liegt, kann nur in den USA besteuert werden (Art. 13 DBA-ESt.-USA). 

Allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 13 i.V.m. Art. 23 (3) Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., § 32 b Abs. 1 Nr. 3 EStG). Dementsprechend muss der Veräußerungsgewinn auch in der deutschen Einkommensteuererklärung erklärt werden.


Jan-Hendrik Frank
Jerome Synold
Letzte Aktualisierung: 19.12.2013


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